Asbest im Mehrfamilienhaus ist für Eigentümer, Vermieter, Hausverwaltungen und Bewohner eine ernst zu nehmende Situation. Der Baustoff kann in älteren Gebäuden unter anderem in Bodenbelägen, Klebern, Putzen, Spachtelmassen, Rohrleitungen, Fassaden- oder Dachelementen vorkommen. Solange asbesthaltige Materialien intakt und ungestört sind, besteht nicht automatisch eine akute Gesundheitsgefahr. Kritisch wird es vor allem dann, wenn Material beschädigt, abgetragen oder bei Renovierungsarbeiten mechanisch bearbeitet wird.
Entscheidend ist deshalb nicht nur die Frage, ob Asbest vorhanden ist. Es muss auch geklärt werden, wo der Stoff eingebaut wurde, in welchem Zustand sich das Material befindet und welche Arbeiten im Gebäude geplant sind. Dieser Beitrag erklärt, wer im Mehrfamilienhaus verantwortlich ist und wie eine fachgerechte Sanierung typischerweise abläuft.
Wer ist für Asbest im Mehrfamilienhaus verantwortlich?
Die Verantwortlichkeit hängt davon ab, wem die betroffenen Bauteile gehören, wer Arbeiten veranlasst und wer die Immobilie verwaltet. Eine pauschale Antwort für jeden Einzelfall gibt es daher nicht. Grundsätzlich sollten jedoch mehrere Beteiligte ihre Aufgaben kennen.
Eigentümer und Vermieter
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus liegt die Verantwortung für gemeinschaftliche Bauteile in der Regel beim Eigentümer beziehungsweise bei der Eigentümergemeinschaft. Dazu zählen beispielsweise Fassaden, Dächer, Treppenhäuser, gemeinschaftliche Leitungen und häufig auch Bauteile des Fußbodenaufbaus. Der Eigentümer muss Gefahren, die von der Immobilie ausgehen können, angemessen beurteilen und notwendige Maßnahmen veranlassen.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ist regelmäßig die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Die Verwaltung koordiniert häufig die Untersuchung, Beschlussfassung und Beauftragung, ersetzt aber nicht die Verantwortung der Eigentümergemeinschaft.
Hausverwaltung und WEG-Verwaltung
Eine Hausverwaltung übernimmt organisatorische Aufgaben im Rahmen ihres Vertrags. Sie kann beispielsweise Fachfirmen anfragen, Unterlagen zusammentragen, Bewohner informieren und Termine koordinieren. Ob sie selbst zur Prüfung oder Beauftragung verpflichtet ist, richtet sich nach dem Verwaltervertrag, den Beschlüssen der Eigentümer und der konkreten Gefahrenlage.
Wird ein Asbestverdacht bekannt, sollte die Verwaltung nicht abwarten, wenn Renovierungs-, Umbau- oder Reparaturarbeiten bevorstehen. Sie sollte den Sachverhalt dokumentieren, betroffene Arbeiten gegebenenfalls stoppen lassen und eine fachkundige Bewertung veranlassen.
Mieter und Bewohner
Mieter sind nicht für die Sanierung des Gebäudes verantwortlich. Sie sollten einen Verdacht oder beschädigte asbestverdächtige Materialien jedoch unverzüglich dem Vermieter oder der Hausverwaltung melden. Eigene Renovierungsarbeiten, insbesondere Bohren, Schleifen, Stemmen oder das Entfernen alter Bodenbeläge, sollten bei einem Asbestverdacht unterbleiben.
Auch Handwerker sollten vor Beginn von Arbeiten über bekannte oder vermutete Gefahrstoffe informiert werden. Die Pflicht, vorhandene Informationen weiterzugeben, ist für eine sichere Planung besonders wichtig.
Wer trägt die Kosten?
Die Kostenfrage hängt unter anderem davon ab, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist, wer die Arbeiten veranlasst hat und ob eine Beschädigung oder ein Sanierungsanlass vorliegt. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich gemeinschaftlich getragen. Bei Streit über die Kostenverteilung oder über Schadensersatzansprüche sollte eine rechtliche Beratung erfolgen.
Wichtig: Die Person, die eine Sanierung bezahlt, ist nicht automatisch dieselbe, die gegenüber Behörden oder Bewohnern für die sichere Durchführung verantwortlich ist. Eigentümer, Veranlasser, Arbeitgeber und beauftragte Fachunternehmen können unterschiedliche Pflichten haben.
Wann muss Asbest im Mehrfamilienhaus saniert werden?
Asbest muss nicht allein deshalb entfernt werden, weil er in einem älteren Gebäude vorhanden ist. Intakte, fest gebundene Produkte können bei normaler Nutzung zunächst an Ort und Stelle bleiben. Eine Entfernung kann jedoch erforderlich oder sinnvoll werden, wenn das Material beschädigt, verwittert, lose oder bereits angebrochen ist.
Ein weiterer häufiger Anlass ist eine geplante Baumaßnahme. Wer einen Boden erneuern, Wände öffnen, Leitungen verlegen, Bäder modernisieren oder Decken und Fassaden bearbeiten möchte, muss vorher klären, ob asbesthaltige Materialien betroffen sein können. Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 ist eine Asbestprüfung besonders wichtig, weil dort asbesthaltige Bauprodukte noch häufig eingesetzt wurden.
Besondere Vorsicht gilt bei alten Bodenbelägen. Floor-Flex-Platten können Asbest enthalten. Auch der darunterliegende schwarzbraune Bitumenkleber kann asbesthaltig sein. Ein unauffälliges Aussehen reicht daher nicht aus, um ein Material sicher als asbestfrei einzustufen.
Wie wird der Asbestverdacht geprüft?
Am Anfang steht die Bestandsaufnahme. Baujahr, Bauunterlagen, frühere Renovierungen und bekannte Schadstoffberichte können wichtige Hinweise liefern. Sie ersetzen jedoch nicht immer eine Materialuntersuchung. Gerade bei Putzen, Spachtelmassen, Fliesenklebern und Klebstoffen ist Asbest häufig nicht mit bloßem Auge erkennbar.
- Verdacht dokumentieren: Betroffene Räume, Bauteile, Schäden und geplante Arbeiten werden festgehalten.
- Arbeiten unterbrechen: Bei einem konkreten Verdacht sollten staubende oder zerstörende Arbeiten zunächst nicht fortgesetzt werden.
- Fachkundige Erkundung veranlassen: Je nach Fragestellung werden Materialproben und gegebenenfalls weitere Untersuchungen durchgeführt.
- Ergebnis bewerten: Entscheidend sind Materialart, Bindungsform, Zustand, Nutzung und geplante Eingriffe.
- Sanierungskonzept erstellen: Daraus ergibt sich, ob eine Sicherung, ein Überbauen, eine kontrollierte Demontage oder eine vollständige Sanierung erforderlich ist.
Probenahmen und Untersuchungen sollten fachgerecht erfolgen. Unkontrolliertes Aufbrechen oder Abschaben von verdächtigen Materialien kann Fasern freisetzen und die Situation verschärfen.
Der Ablauf einer Asbestsanierung im Mehrfamilienhaus
1. Erkundung und Planung
Nach der Bestätigung von Asbest wird festgelegt, welche Bereiche betroffen sind und welches Arbeitsverfahren geeignet ist. Dabei werden auch angrenzende Wohnungen, Flure, Schächte, Versorgungseinrichtungen und Fluchtwege berücksichtigt. In einem Mehrfamilienhaus ist die Planung besonders wichtig, weil mehrere Haushalte und möglicherweise mehrere Gewerke betroffen sind.
Je nach Umfang werden ein Arbeitsplan, eine Gefährdungsbeurteilung und ein Schutzkonzept erstellt. Der Auftraggeber sollte sich erklären lassen, welche Bereiche gesperrt werden, wie Bewohner geschützt werden und welche Nachweise am Ende vorliegen.
2. Information der Bewohner
Bewohner sollten rechtzeitig und verständlich über Umfang, Dauer und Einschränkungen informiert werden. Dazu gehören Angaben zu gesperrten Räumen, Zugangsbeschränkungen, möglichen Ausweichregelungen und Ansprechpartnern. Bei dringenden Gefahren können kurzfristige Schutzmaßnahmen notwendig sein.
Eine gute Kommunikation verhindert, dass Bewohner eigenständig Absperrungen entfernen oder Handwerker während der Arbeiten in den Sanierungsbereich lassen. Sie schafft außerdem Klarheit darüber, welche Gegenstände aus dem Arbeitsbereich entfernt werden müssen.
3. Anzeige, Zulassung und Fachkunde
Asbestarbeiten dürfen nicht wie gewöhnliche Abbruch- oder Renovierungsarbeiten behandelt werden. Unternehmen benötigen je nach Tätigkeit die erforderliche Fachkunde, Ausstattung und organisatorische Voraussetzungen. Tätigkeiten mit Asbest sind grundsätzlich rechtzeitig bei der zuständigen Behörde anzuzeigen. Für Arbeiten im hohen Risikobereich ist eine behördliche Zulassung erforderlich.
Die konkreten Anforderungen richten sich nach der Gefahrstoffverordnung und der TRGS 519. Eigentümer und Verwalter sollten sich daher nicht nur auf Werbeaussagen verlassen, sondern die erforderlichen Nachweise des beauftragten Unternehmens prüfen lassen.
4. Abschottung und technische Schutzmaßnahmen
Vor Beginn der Arbeiten wird der Bereich entsprechend dem Sanierungskonzept vorbereitet. Dazu können Abschottungen, Unterdruckhaltung, spezielle Absaugtechnik, geregelte Schleusen und festgelegte Wege für Material und Personal gehören. Welche Maßnahmen erforderlich sind, hängt vom Material, der Tätigkeit und der Risikoeinstufung ab.
Eine Sanierung muss so organisiert werden, dass Bewohner, Nachbarbereiche und andere Beschäftigte nicht durch Asbeststaub gefährdet werden. Das gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Treppenhäuser, Keller und Aufzüge.
5. Demontage oder Sicherung
Ob ein Material entfernt, gesichert oder in bestimmten Fällen überbaut wird, entscheidet die fachkundige Planung. Bei der Demontage werden geeignete, möglichst emissionsarme Verfahren eingesetzt. Asbesthaltige Bauteile dürfen nicht eigenständig zersägt, zerbrochen, abgeschliffen oder in den normalen Bauschutt gegeben werden.
Eine reine Überbauung ist kein Freibrief für spätere Arbeiten. Die Lage des Materials muss dokumentiert werden, damit bei späteren Reparaturen oder Umbauten niemand unbewusst in die asbesthaltige Schicht eingreift.
6. Verpackung und Entsorgung
Ausgebautes Material wird staubdicht verpackt, gekennzeichnet und als gefährlicher Abfall über geeignete Entsorgungswege abgegeben. Auch kontaminierte Schutzmaterialien und bestimmte Reinigungsrückstände können entsprechend behandelt werden müssen.
Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auf unserer Seite zur Asbestentsorgung. Die Entsorgung ist Bestandteil des Sanierungskonzepts und sollte nicht erst nach dem Ausbau organisiert werden.
7. Reinigung und Freigabe
Nach Abschluss der Arbeiten wird der Bereich entsprechend den geltenden Anforderungen gereinigt und kontrolliert. Je nach Tätigkeit und Vorgaben können Sichtkontrollen, Messungen und eine dokumentierte Freigabe erforderlich sein. Erst wenn der Arbeitsbereich wieder sicher genutzt werden kann, sollten Absperrungen aufgehoben und Folgearbeiten begonnen werden.
Eigentümer sollten sich die Sanierungsdokumentation, Entsorgungsnachweise und gegebenenfalls Freigabeunterlagen vollständig übergeben lassen. Diese Unterlagen gehören in die Objektakte und können für spätere Instandhaltungen oder einen Verkauf wichtig sein.
Was Eigentümer und Verwaltungen jetzt beachten sollten
- Asbestverdächtige Materialien nicht selbst bearbeiten oder entfernen.
- Renovierungs- und Reparaturarbeiten bei einem konkreten Verdacht zunächst stoppen.
- Baujahr, Bauunterlagen und frühere Sanierungen zusammentragen.
- Betroffene Bewohner, Handwerker und Dienstleister angemessen informieren.
- Eine fachkundige Erkundung und ein nachvollziehbares Sanierungskonzept beauftragen.
- Qualifikation, Anzeige, Zulassung und Referenzen des Fachbetriebs prüfen.
- Entsorgung und Dokumentation bereits vor Beginn der Arbeiten klären.
- Die Lage verbleibender asbesthaltiger Materialien dauerhaft in der Objektakte vermerken.
Eine Übersicht zu unserem Leistungsangebot finden Sie unter Asbestsanierung. Informationen zum typischen Vorgehen enthält außerdem der Beitrag Ablauf einer Asbestsanierung.
Fazit: Verantwortung früh klären und keine Eigenversuche starten
Asbest im Mehrfamilienhaus betrifft nicht nur eine einzelne Wohnung. Je nach Einbauort können Eigentümergemeinschaft, Vermieter, Hausverwaltung, Bewohner und beauftragte Unternehmen unterschiedliche Aufgaben haben. Die Sanierung beginnt deshalb mit einer klaren Zuständigkeitsklärung, einer fachkundigen Untersuchung und einer sorgfältigen Planung.
Asbestverdächtige Materialien sollten weder von Bewohnern noch von gewöhnlichen Handwerksbetrieben auf Verdacht bearbeitet werden. Ein qualifizierter Fachbetrieb kann beurteilen, ob eine Sicherung genügt oder eine kontrollierte Demontage und Entsorgung erforderlich ist. CB Sanierung übernimmt Projekte in ganz Deutschland und unterstützt bei Asbestsanierung, Asbestdemontage, Asbestentsorgung und Schadstoffrückbau. Für eine erste Anfrage erreichen Sie uns unter +49 160 8519374 oder per E-Mail an info@cbsanierung.de.
